«La ley de alquileres es un absoluto fracaso»
Marta Liotto, recientemente fue electa presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). Respondió el amplio temario que le planteó un equipo de la Asociación de Medios Vecinales (AMV).
¿Qué balance hacen de la ley de alquileres?
Para nosotros esta ley es un absoluto fracaso, especialmente dos artículos son sumamente negativos (ver apartado) La forma de indexación prevista con la inflación furibunda que tenemos, significa un 52% interanual de aumento. Esto se traduce en que un inquilino comenzó pagando $30.000, después de un año y de la noche a la mañana, pase a pagar $45.000. Sin duda un golpe al bolsillo que cambia toda su economía doméstica. Por otro lado, el propietario como tiene que esperar un año para la actualización en un contexto de alta incertidumbre, fija valores iniciales altos para cubrirse y porque sabe que tiene 12 meses de espera para actualizar su renta. La realidad es que el sistema venía funcionando mucho mejor antes de esta ley porque gente se terminaba poniendo de acuerdo. Nunca, en ningún acuerdo de partes se llegó a establecer índices del 51%, como máximo se establecía un 20% semestral que se traducía en un 41, 42% anual por el acumulado, pero nunca semejante índice. Para nosotros esto hay que modificarlo de inmediato.
El plazo de locación de los inmuebles siempre genera preocupación en los inquilinos.
Con renovaciones cada dos años veníamos muy bien. El artículo de la nueva ley que lo llevó a tres años hizo un enorme daño. ¿Por qué? hay muchos inmuebles que se ponen en locación por un contrato. Por ejemplo, cuando se tramita una sucesión, hasta que el juez emita sentencia, los herederos alquilan la propiedad para cubrir algunos gastos y además los ayuda a pagar los costos del trámite. Pero cuando esos inmuebles son liberados, normalmente pasan a la venta porque siempre hay algún heredero que necesita su parte. Esta ley, al extender los plazos un año más, sacó del mercado todas esas propiedades que contribuían a descomprimir el flujo de la oferta y la demanda.
¿Este tipo de circunstancias tiene incidencia en la oferta de propiedades?
En el mercado de alquileres había una rueda y esa rueda se rompió. En los barrios se da una rotación continua. Se terminaba un contrato, pero encontrabas rápidamente otra unidad en un área cercana. Hoy lo único que quedó en locación son departamentos de uno y dos ambientes, aquellos destinados a la inversión. A las familias les resulta muy difícil encontrar PH, 3 ambientes y casas. Antes la gente se ponía de acuerdo, conciliaba, había diálogo.
¿Desde CUCICBA tienen algún proyecto alternativo en mente?
Ya lo presentamos, inclusive días pasados el diputado Álvaro González planteó en el recinto la modificación de estos dos artículos y lo pasaron a comisión. Nosotros planteamos que se vuelva a un acuerdo de partes. Para mí lo fundamental para llegar a una buena ley es que los legisladores escuchen a todos los actores sociales, se establezcan consensos y esto se vuelque a la normativa. Desde el colegio tenemos un muy buen diálogo con el presidente del IVC y hay proyectos que pueden llegar a ser muy positivos.
Los artículos más polémicos de la ley Nº 27.551
1) La nueva ley establece un nuevo cálculo del precio del alquiler de un inmueble. En ese sentido establece un régimen de ajuste anual, según un índice atado a la evolución de la inflación y los salarios. Anteriormente, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.
2) Otras de las modificaciones incorporadas en la nueva ley, tiene que ver con los tiempos de los contratos que se amplió de dos a tres años.
¿Consideras que esta ley de alquileres hay que derogarla toda o tiene algunos puntos positivos?
Creo que no hay necesidad de derogar la ley. Hay puntos de la norma que son buenos, por ejemplo la notificación a través de correo electrónico agiliza y simplifica la comunicación. La ampliación de diferentes tipos de garantías propietarias es un paso muy positivo.
¿A qué atribuís que haya tantos inmuebles vacíos en la Ciudad de Buenos Aires? Un reciente relevamiento da cuenta que en algunos barrios, como Puerto Madero y otros, tienen una ociosidad hasta del 50%, ¿Consideras que es consecuencia de esta ley?
Nuestro Observatorio de Análisis Estadístico refleja otro dato. Nosotros tenemos que en Capital existe un promedio de 18% de propiedades desocupadas por diferentes razones. En primer lugar la ley obliga a que los inmuebles que se ponen en alquiler deben estar en perfecto estado. En este punto hay que considerar que el mayor caudal de propiedades no son de grandes rentistas que tienen entre 20 y 30 unidades. Las locaciones provienen en su mayoría de familias, especialmente jubilados, que tienen una o dos departamentos para alquilar como forma de completar un ingreso. Suele suceder que estas personas, adultos mayores e incluso a veces la señora sola porque se ha quedado viuda, no tiene la energía ni capacidad financiera para mantener como se debería la propiedad y la terminan sacando del mercado. Es por esto que el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) está por lanzar una iniciativa para otorgar créditos a aquellos propietarios que deseen hacer mejoras en inmuebles destinados a alquiler. Hay propietarios que están expectantes. Esperan a que la ley se modifique o se derogue.
¿Cómo hace hoy un asalariado para llegar a comprar un departamento?
Es casi imposible. No hay política crediticia y el tema del cepo es otra cuestión que lo dificulta mucho más. La única y mejor alternativa hoy es comprar en pozo, porque invertís en pesos y el devengado es en dólares. Por supuesto, no cualquier pozo. Hay que ver la empresa desarrolladora y la firma comercializadora. Hoy el riesgo no está en que no se termine la obra, pero sí en que te entreguen una propiedad que esté terminada con la calidad de materiales que te prometieron.
¿Qué opinas de los actuales Convenios Urbanísticos que salieron de la legislatura y otros tantos que están a punto de tratarse? ¿Cuál es tu mirada del desembarco de grandes brokers en los barrios?
Nosotros apuntamos más a desarrollos medios que son los que normalmente comercializan los inmobiliarios de las diferentes zonas. Tienen que ver con la idiosincrasia de los barrios donde se están llevando adelante. Más allá de los nuevos sistemas de comercialización y ventas a través de plataformas, en las inmobiliarias de los barrios es determinante la confianza ganada a partir de años de trabajo. En mi caso y junto a mi papá hemos vendido propiedades a tres generaciones de una misma familia. Esas personas que depositan su confianza en nosotros, antes de realizar una nueva inversión pasa por nuestras oficinas a averiguar y que los orientemos en la siguiente operación.
¿Crees que habrá una solución para aquellos que se embarcaron en los créditos UVA y hoy no pueden hacer frente a esa obligación?
Entiendo que esa gente estaría peor alquilando porque hoy estaría buscando inmuebles. En última instancia, están refinanciando con los bancos y saben que cuando terminen de pagar van a tener una propiedad, aunque les lleve 20 o 30 años. En cambio, el que alquila nunca llega. Y tengo muchos conocidos que llevan alquilando varias décadas.
La Ciudad de Buenos Aires transita desde hace muchos años un proceso de inquilinización. La propiedad se fue concentrando en menos manos y es cada vez más difícil acceder a la vivienda propia, un sueño que siempre fue una característica argentina. ¿Cómo crees que se puede revertir ese proceso?
El inquilino sueña con la casa propia, pero hoy el contexto no está dado. En Argentina no hay políticas habitacionales desde hace muchísimos años, salvo el PROCREAR y los CRÉDITOS UVA, que fueron las únicas iniciativas gubernamentales.
¿Qué falta en cuanto a políticas públicas para la vivienda y para el real estate en general?
Necesitamos vincularnos mejor con la política y que la política se vincule con nosotros. Los políticos antes de introducir estas cuestiones en el recinto, deberían agotar las consultas con todos los actores sociales y luego ello traducirlo en una norma que refleje los consensos alcanzados. Hoy eso no pasa. Por ejemplo, el Código Urbanístico… ¿Por qué no le preguntan a un corredor inmobiliario de la zona donde vas a legislar… ¿qué es lo que podría servir para comercializar?, ¿qué le haría falta y bien al barrio? Queremos participar cuando se tratan proyectos legislativos, primero escuchando y luego si lo creemos necesario, aportando propuestas concretas. Es la una manera de construcción virtuosa, con el trabajo conjunto.
¿Para quienes considerarás que construyen los desarrolladores en la ciudad de Buenos Aires, habida cuenta que desde 1947 somos prácticamente la misma cantidad de habitantes, aunque la cantidad de viviendas se fue multiplicando?
Creo que la respuesta la encontramos en el nuevo concepto de familia. Antes la gente vivía en clanes, en una casa podían llegar a vivir 8, 10 personas con diferente grado de parentesco y de diferentes generaciones. Hoy eso no pasa. Los jóvenes, a pesar de todas las dificultades buscan independizarse a una edad cada vez más temprana, las parejas si no se llevan bien, se separan y cada uno por su lado. Los adultos mayores eligen vivir separados de sus hijos. Hay muchísima gente viviendo sola. Y eso cambió la ecuación radicalmente.
¿Cuáles son las directrices que te parecen deberían cambiar esta realidad para que la gente vuelva a cumplir el sueño de llegar a la casa propia?
Que haya créditos. Liberar el cepo, al menos para la gente que necesita acceder a una primera vivienda y que la economía se acomode. Con una economía más estable, que genere confianza, vuelve el crédito y con ello la posibilidad de comprar. Todo comienza a fluir porque como dijimos antes, está en el ADN del porteño aspirar a la vivienda propia.
¿Qué te parece que va a suceder con el microcentro, una vez superada la pandemia?
Creo que el microcentro tal y como lo conocimos nosotros no vuelve más porque las empresas no van a volver. Me parece que es un proceso irreversible y hay que encontrarle un nuevo perfil que apunte a beneficiar a todos los sectores. En este momento hay varios proyectos en la Legislatura.
¿Cómo está el sector inmobiliario?
Muy golpeado. Ya el último año de gestión de Macri fue malo para nosotros, después sobrevino la pandemia y la delicada situación económica que atravesamos no ayuda para nada. El mercado refleja una baja del 20, 25 y hasta 30% del valor de las propiedades, según los barrios. Igualmente sabemos que esto es transitorio, en cuanto la economía nuevamente se acomode, recuperan su valor histórico. El ladrillo nunca defrauda. En estos últimos dos años los inmobiliarios nos tuvimos que aggiornar para seguir adelante. Muchos pasaron a hacer home office y otros decidieron juntarse y alquilar oficinas entre varios porque sostener el nivel de actividad. Hoy tener un local a la calle, con personal a cargo, cubrir los costos de mantenimiento y hacer frente a las publicaciones en portales se hace muy difícil y tenés que contar con una cartera de clientes muy grande y consolidada.-
Fuente y foto principal: Asociación de Medios Vecinales (AMV).
