Costa Urbana
La Legislatura porteña avanza en el tratamiento de un proyecto de ley enviado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para urbanizar el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors. La empresa IRSA de Eduardo Elsztain es propietaria del sitio en donde se pretende erigir allí el desarrollo inmobiliario “Solares de Santa María”. Para aprobarlo habrá que convocar a una audiencia pública y deberá ser votado con el procedimiento de doble lectura.
En 1991 la sociedad Santa María del Plata adquirió las tierras donde el otrora mítico presidente de Boca Juniors, Alberto J. Armando soñó una gran ciudad deportiva. El predio en cuestión tiene una superficie de 716.180 m2 y se encuentra delimitado por el Río de la Plata, la Av. España y su futura prolongación, la Avenida Costanera.
En 1997 esas tierra quedaron bajo control de Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA), empresa comercial dedicada fundamentalmente a los bienes raíces y titular de los principales centro comerciales del país, siendo su presidente y accionista principal, el empresario Eduardo Elsztain, vinculado al inversionista y filántropo multimillonario estadounidense. George Soros. En estas últimas tres décadas se presentaron varios proyectos, pero parece que esta vez la cosa va en serio, y de prosperar significará la construcción de un parque público de 47 hectáreas (67% del total), que fueron “cedidas” por IRSA a la Ciudad. En las 23 hectáreas restantes, el grupo empresarial desarrollaría su proyecto residencial.
Hasta el momento solo estaba autorizado el uso deportivo de la zona y no era posible construir por encima de los 12 metros de altura. Estos tiempos de escasa recaudación por la crisis económica social producto de la pandemia, y el recorte de la coparticipación federal a la CABA por parte del Gobierno Nacional, contribuyeron sin dudas con las chances de esta iniciativa, ya que IRSA se compromete a desembolsar unos US$250 millones entre el valor de la tierra cedida al Gobierno y los aportes iniciales para fondos públicos de innovación y desarrollo urbano. Luego a ese monto hay que sumar la inversión que se realizará en infraestructura y el mantenimiento del parque público durante 10 años. Los diversos proyectos de real estate que componen el proyecto serán motorizados por IRSA y distintas desarrolladoras, y se estima una inversión total de hasta los US$1600 millones.
EL PARQUE: será de dimensiones importantes, y todas las tierras contiguas al agua serán públicas. En ese sentido se podrá bordear toda la zona ininterrumpidamente por un camino entre el verde y el río, ya sea caminando, corriendo o en bicicleta a lo largo de un trazado que llega a los 4,2 kilómetros. Entre la orilla del río y la primera línea de edificios habrá una extensión de parque equivalente a dos cuadras y media.
“La empresa desarrolladora presentó este convenio urbanístico con el que la Ciudad no solo recuperará otra salida al río, sino que revitaliza una tierra que estaba abandonada desde hace treinta años”,
Álvaro García Resta, Secretario de Desarrollo Urbano
LOS EDIFICIOS: Serán una combinación de viviendas, oficinas, locales comerciales y posiblemente incluya servicios como hoteles, centros educativos o de salud, emprendimientos que estarán sujetos a la demanda y a las condiciones de inversión del momento. Siempre siguiendo los lineamientos del proyecto difundidos por la desarrolladora, los edificios más próximos al parque tendrán una altura máxima de 6 pisos y los de la segunda franja, de 11. Con esto último se pretende maximizar las vistas y conservar separaciones amplias, evitando la superposición de megatorres. La última hilera de construcciones, es decir aquella que no da hacia la explanada peatonal, tendrá edificios de 15 pisos. Sin embargo el 20% de la superficie construible estará habilitada para superar los 30 metros de altura, explicaron desde IRSA. Por otra parte se calcula que se construirán unas 6000 viviendas, que podrían albergar unas 15.000 personas.
En 2011 el planteo contemplaba una inversión de 600 millones de dólares para construir un “nuevo Puerto Madero” en ese predio de 70 hectáreas, pero no fue aprobado. En 2016 IRSA firmó un acuerdo con el Gobierno por el que cedía 29 hectáreas para uso público. En el resto de la tierra se construiría el complejo Solares de Santa María con una inversión de US$ 2 mil millones. Pese a la oferta de financiar la urbanización de la villa lindera y mejorar un asentamiento de La Boca, el proyecto tampoco fue aprobado.
Pero ningún proyecto de estas características podría ser viable sin el apoyo del ejecutivo y, por supuesto, de la legislatura porteña, dado que es una norma que impacta sobre el espacio público, y que requiere una ley con doble lectura y convocatoria a una audiencia pública. La Secretaría de Desarrollo Urbano del GCABA está trabajando en un ambicioso plan que requiere, además de la aprobación parlamentaria, una serie de medidas y acciones como los “Convenios Urbanísticos (CU)”. Los funcionarios porteños estiman que a través de estos acuerdos se potenciarán “iniciativas público-privadas” en esas zonas del ejido urbano.
El proyecto recibió críticas de parte de ambientalistas y dirigentes opositores, quienes advirtieron sobre un «negocio inmobiliario» en tierras públicas ribereñas. Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad, entiende que con el proyecto de «Costa Urbana» se «va a perder tierra pública» y va a nacer «un nuevo Puerto Madero, un barrio que no es bueno para la Ciudad porque no ayuda a la integración y es una zona que segrega a la población de sectores medios y populares».
Según la ley de urbanización del lindero Barrio Rodrigo Bueno, la construcción de las nuevas viviendas, ubicadas junto al «casco histórico», se hicieron con mano de obra de los habitantes del barrio. En ese sentido, la ley especifica que el 20% de los trabajadores deben ser vecinos, y el 30% de este 20% mujeres. En BRB está en condiciones de ofrecer cientos de trabajadores relacionados con la construcción, por ejemplo.
«Nosotros tenemos que tener calles abiertas, pasantes, que cualquier vecino pueda atravesar nuestro casco antiguo. Así vamos a lograr la verdadera integración. El proyecto de urbanización de acuerdo a la ley es la urbanización real de todo el predio del Barrio. En mi opinión los trabajos del proyecto de Irsa deberían ser más inclusivas y contemplar la oferta de mano de obra de los vecinos del Barrio Rodrigo Bueno»
Marino Sosa, delegado del BRB, integrante de la Mesa de Gestión Participativa.
Para que el proyecto de IRSA avance en la Legislatura se necesita mayoría simple, es decir, 31 votos. Luego se deberá convocar una audiencia pública y volver a votarse (doble lectura). El oficialismo cuenta con 26 bancas y legisladores aliados, lo que esta vez podría garantizar el visto bueno para la obra.
En la empresa estiman que luego de la primera lectura, la audiencia pública no vinculante y la segunda lectura vendrán buenas noticias hacia fin de año, y que las obras podrían comenzar en el primer trimestre del 2022. –
