El precio de los alquileres en el Casco Histórico
Entrevistamos a Marcelo Di Mitrio, propietario de una red de inmobiliarias que operan en la zona.
A pesar del lanzamiento de distintos tipos de créditos para promover el acceso a la vivienda, la imposibilidad de acceder a ellos por parte de un gran sector de la población, hace que la demanda de alquileres permanezca constante, empujando los precios hacia arriba. Fotos: Anabella Santagata
¿Cómo está el mercado inmobiliario en general en la CABA y en particular en los barrios que
integran el Casco Histórico porteño?
El mercado inmobiliario de la CABA inició el 2016 dando señales de reactivación. Luego de largos y difíciles años, donde el nivel de actividad medido en actos de compraventa se ubicó en torno al 50% de su ritmo habitual, el nivel de compraventas comenzó a crecer ubicándose, durante el período enero-abril de 2016, un 15% por encima de igual período del año anterior. Una excelente noticia en el marco de una economía que se está ajustando. En ese contexto, los barrios de San Telmo y Montserrat no han sido la excepción; advirtiéndose en ellos un mayor nivel de actividad muy a pesar que no contemos con información detallada para éstos provista por el Registro de la Propiedad Inmueble y Colegio de Escribanos de la CABA.
Muchos vecinos tradicionales debieron mudarse, al no poder sostener un ritmo de vida en barriadas «revalorizadas por emprendimientos inmobiliarios casi siempre vinculados al turismo»
Es cierto lo que planteas. Durante el período 2003 / 2008 el valor de los inmuebles de San Telmo creció muy por encima del promedio de la CABA. En esos años se produjo el éxodo de antiguos vecinos del barrio al cual referís. A partir de entonces la evolución de los precios de los inmuebles comenzó a compensarse con otros barrios de la CABA. En la actualidad, los precios de los inmuebles en San Telmo se encuentran alineados a los barrios del Sur de la ciudad.
«El barrio de Montserrat presentó el mayor incremento de valores en viviendas usadas durante el último año en toda la CABA, con un 12% más caro en dólares según un trabajo del sitio especializado Zona Prop Index»
El valor de los alquileres en la última década con sus idas y vueltas se mantuvo estable para los locatarios, pero en principio esa ecuación se estaría revirtiendo.
Sin duda hay un reacomodamiento de los precios de la economía: tarifas (luz, gas, etc.), tasas (ABL, Inmobiliario y AySA s.a.) salarios, expensas, valores locativos de los inmuebles y demás bienes y servicios de la economía. En ese marco si bien no se verifica un incremento en exceso de los valores locativos para las nuevas locaciones, cierto es que otros rubros vinculados a la vivienda (luz, gas, expensas, tasas) han experimentado subas muy por encima de los aumentos salariales.
¿Aún así, el precio de los alquileres no estaría sobrevaluado?
No lo creo. Si lo analizáramos desde el punto de vista de la renta mensual estamos de la media histórica hacia abajo; es decir, el rendimiento de los inmuebles (medido en alquileres mensuales) no está ni en sus mejores ni en sus peores tiempos. Si el análisis lo planteáramos desde el esfuerzo que hace el locatario por pagar su alquiler mensual, se advierte que el nivel actual de los alquileres mensuales difícilmente supere el 30% del ingreso familiar, ratio que habitualmente consideran los bancos a la hora de calificar a un potencial tomador de crédito hipotecario cruzando la cuota mensual a abonar por este y sus ingresos mensuales.
«En San Telmo y Montserrat los costos de los inmuebles son más bajos, obviamente, comparados con los de Puerto Madero; sin embargo los precios de sus alquileres (comerciales y familiares) le garantizan a los propietarios una mejor tasa de retorno»
Cada vez se ven más carteles de alquileres de locales comerciales en la zona.
La vacancia comercial no es una problemática propia de San Telmo sino de una economía que se ajusta. Independientemente de esta razón de tipo «macro», existe a mi juicio otra de tipo «micro»: el comercio de San Telmo ha vivido una suerte de explosión entre los años 2003 / 2008 motorizada por el turismo extranjero. La crisis financiera internacional desatada hacia finales del año 2008, y sus consecuencias, sumado al cambio de políticas económicas locales generaron una reversión de ese flujo. Por otro lado, cambios en los hábitos de consumo, impactaron en uno de los tradicionales rubros comerciales del barrio como es el anticuario, generándose numerosos cierres de éstos. Razones, entiendo, que explican (en todo o en parte) la realidad actual del área comercial de San Telmo.
El casco histórico no contiene un significativo desarrollo de construcción de viviendas, sino más bien de oficinas y locales. Pero vemos muchos desarrollos inmobiliarios de edificios ofertados por medio »fideicomisos de Pozos». ¿Recomendás este sistema en estos tiempos que corren?
La obra nueva se comercializa a través de dos modalidades. En un extremo encontramos a la «sociedad» que vende a través de la firma de un boleto de compraventa a precio cerrado ajustado por el Indice CAC –elaborado por la Camara Argentina de la Construcción, el que refleja la evolución mensual del costo de construcción. En el otro, encontramos a los fideicomisos, los cuales, a partir de mediados de la década pasada, adquirieron exclusivamente la forma «al costo». En la actualidad, del total de Emprendimientos en comercialización en los barrios del Casco Histórico, yo diría que el 80% se comercializa a través de precio cerrado con ajuste por Indice CAC y solo el 20% a través de la modalidad de fideicomiso al costo. Ambas opciones son absolutamente válidas; lo que hay que tener muy presente, a la hora de ingresar a un Emprendimiento Inmobiliario y cualquiera sea la modalidad jurídica adoptada, son los antecedentes del desarrollador. Este resulta ser algo así como el «actor principal» en el marco de todos los participantes de un Desarrollo Inmobiliario.-
APOSTILLAS
*La rentabilidad promedio que puede obtener un propietario de un departamento en la CABA oscila entre 3,04 y 5,59% anual, según el barrio. Un departamento de dos ambientes en Montserrat (en menor medida pero similar en San Telmo) ofrece el rendimiento más alto (5,59 %); en contraposición una unidad similar en Puerto Madero ofrece el más bajo, con sólo el 3,04 % anual como promedio según un trabajo de la consultora Reporte Inmobiliario.
*El precio promedio en Montserrat es de 1900 dólares el m2, 16% por debajo del valor promedio en la CABA. El precio actual está un 13% por debajo de San Nicolás y un 7% por debajo de San Telmo.
*La Asociación de Inquilinos Agrupados denunció que algunas inmobiliarias cobran valores excesivos para realizar la certificación de firmas o conseguir informes de dominio. Este último trámite cuesta $ 210 o $ 420 para el mismo día. Recibieron quejas de inquilinos a quienes llegaron a exigirles entre $ 5.000 y $ 6.000
DI MITRIO Inmobiliaria (Carlos Calvo 691- 4300-0800) además de su actividad comercial,
apoya la obra de instituciones que trabajan por «la cultura, el deporte y el bienestar de nuestros vecinos de Bs As» Entre las campañas solidarias que viene desarrollando los últimos años podemos mencionar «Abriguemos a quien más lo necesita» (entre Mayo y Agosto recepta donaciones de ropa y calzado) En diciembre, organizan una «Colecta de Juguetes» en beneficio del servicio de «Voluntarias del Hospital Dr. Pedro de Elizalde (Ex Casa Cuna)». A lo largo de todo el año reciben tapitas de plástico y llaves en beneficio de la «Fundación Garrahan».
